最近，金融系统各类监管政策正持续收紧。据媒体报道，1月份，个别商业银行将暂停受理房地产行业新增授信业务。相关银行认为，此类贷款政策调整是常规的，也是暂时的，并不能简单理解为政策收紧的信号。不过，有更多人则据此认为，房地产金融政策收紧的信号灯已经亮起。
若是从银行本身和房地产市场运作角度来说，当前类似收紧的信号，其出发点是什么？如果说是为了防范风险，那么此类风险是什么，又有多大？
我们来看一下历史数据。有一个成语叫“七上八下”，我们将其引申到房地产价格的分析框架上。从国家统计局的数据看，过去30年期间，全国新建商品房市场上，有两次出现过房价下跌的现象。其中第一次是1998年，当时正值经济危机期间，房地产市场相对疲软。当然，房价数据的下跌有所滞后，体现为1999年下跌0.5%的水平。第二次是2008年，当时主要受到美国次贷危机的影响，房地产市场也相对疲软，跌幅为1.7%。这两次事件，形成了一个行业特点或印象，即“十年一小跌”。
如今，2018年已经到来，一个很直接的逻辑或疑问是，当前是否可以跨过“十年一小跌”的价格陷阱？
美国作家马克·吐温有一句名言：历史不会重复，但总会惊人的相似。这句话其实套用在房地产市场上也是适用的。换而言之，当前房地产市场调控中，要防范价格出现小跌或大跌的可能，或者说周期性下跌所带来的风险。
当然，单纯说价格下跌，还不能说是最大的风险。真正的风险在于，房地产市场的金融风险有传染性，其和商业银行贷款系统密切挂钩。换而言之，如果房地产市场的风险扩大，那么以各类土地作为抵押品而进行的贷款，往往会有风险扩大或恶化的情况。这个风险是很大的，足以影响宏观经济的表现。上世纪日本经济泡沫的破裂就是一个教训，当时日本的经济从“日本奇迹”跌落到了“迷失的20年”。
所以，当前各类管控，尤其是在房地产土地开发等业务上的管控，其思路是很清晰的，即要防范各类风险和资产泡沫。这一波管控的逻辑和此前中央经济工作会议的思路明确有关。中央经济工作会议确定，今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。在化解风险方面，要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。
在此类政策框架指导下，当前各类细分的政策管控势必强化，而这不仅体现在开发贷款上，在并购贷款或存量土地贷款等方面也会有各类管制。比如，当前上海当地监管正就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管。根据上述规范，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，保证贷款资金不被挪用。
类似的政策管控思路，已经形成了一个密集的调控网，对于房地产市场的影响是巨大的，毕竟资金因素是企业投资的一个重要基础。因此，后续预计会有各类利空效应，比如一些房企拿地时的激进做法会减少、部分土地会有流拍、部分已进入开发环节的地块会面临经营压力、部分项目烂尾概率增加等。
但是，利空效应是针对一些违规操作的企业，而最大的利好则在于房地产金融市场的高质量运作效应显现。“高质量”的要求，是2018年宏观经济和产业经济发展的基本前提。当前，各类违规资金难以进入房地产开发等领域，进而可以使得房地产市场形成更为健康和持久的发展态势，或者说各类地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少，这反而利好竞争环境的优化。
因此，规范市场是此类政策最关键的目的。对于规范性的市场交易，类似拿地和新开工，其实银行本身还是会积极进行支持的，这一点没有利空一说。只要行业规范有序，那么政策本身就没有继续收紧的可能。
这一波信贷收紧的管控，预计会持续半年，即2018年上半年。房企需要积极针对此类调控思路和市场周期进行策略转变和优化。这里提三点建议。第一，政策收紧是大概率，有风险防范意识的房企更容易在市场中立足。第二，当前各类操作，尤其是融资方面，需要在政策管控框架内进行，违规操作必然要面临管控。第三，未来需要积极拓展融资渠道，比如合理安排项目销售节奏、积极尝试项目合作开发模式等.
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